Mua chung đất, bán phần của mình có cần đồng sở hữu đồng ý?

Tóm tắt tình huống

Một người trúng đấu giá đất từ năm 1995 và đứng tên toàn bộ thửa đất nhưng chưa được cấp sổ đỏ, sau đó vào năm 1997 đã lập giấy viết tay chuyển nhượng một nửa diện tích cho người bạn, có xác nhận của địa chính và UBND xã, hai bên sử dụng ổn định, không tranh chấp trong nhiều năm, tuy nhiên đến năm 2017 người bạn đã tự ý bán phần đất của mình cho người khác mà không thông báo, trong khi toàn bộ thửa đất vẫn chưa được cấp sổ đỏ và vẫn đứng tên ban đầu, dẫn đến phát sinh thắc mắc về tính hợp pháp của giao dịch và quyền của đồng sở hữu.

Việc chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Đối với giao dịch diễn ra từ năm 1997, cần áp dụng pháp luật tại thời điểm đó, theo Luật Đất đai 1993 thì việc chuyển nhượng phải lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và thực hiện đăng ký, tuy nhiên trong thực tế nhiều trường hợp chỉ lập giấy tay nhưng có xác nhận của UBND xã, sử dụng ổn định, không tranh chấp trong thời gian dài nên theo các quy định hiện hành và hướng dẫn của pháp luật, những giao dịch này vẫn có thể được công nhận và đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.

Điều này có nghĩa việc bạn chuyển nhượng một nửa đất cho người bạn vào năm 1997 về nguyên tắc có thể được pháp luật công nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện thực tế sử dụng ổn định.

Bán phần đất có phải xin ý kiến đồng sở hữu không?

Trong trường hợp này, nếu hai bên đã xác lập việc chia đôi quyền sử dụng đất rõ ràng, mỗi người có quyền đối với phần diện tích riêng biệt thì về nguyên tắc:

• Người bạn có quyền định đoạt phần đất của mình
• Không bắt buộc phải xin ý kiến hoặc sự đồng ý của bạn

Việc có cần thông báo hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên, nếu trong giấy tờ ban đầu không có điều khoản yêu cầu phải thông báo thì người bán không vi phạm nghĩa vụ này.

Giao dịch bán đất khi chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?

Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ, được công chứng và đăng ký thì mới hoàn toàn hợp pháp, tuy nhiên pháp luật cũng cho phép công nhận giao dịch nếu:

• Các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ
• Đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp

Trong trường hợp này, việc người bạn bán lại phần đất có thể vẫn được tòa án xem xét công nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện, tuy nhiên đây là quan hệ pháp lý giữa người bạn và người mua mới, không làm phát sinh quyền can thiệp trực tiếp của bạn.

Người còn lại có quyền gì đối với phần đất của mình?

Điều quan trọng trong trường hợp này là xác định rõ quyền đối với phần đất của bạn, nếu bạn chỉ quan tâm đến phần diện tích của mình thì cần:

• Xác định ranh giới sử dụng rõ ràng
• Làm thủ tục tách thửa hoặc cấp sổ riêng

Việc toàn bộ đất vẫn đứng tên bạn chỉ là vấn đề hình thức, quyền sử dụng thực tế cần được hợp thức hóa để tránh tranh chấp về sau.

Nên xử lý thế nào để đảm bảo quyền lợi?

Để đảm bảo quyền lợi lâu dài, các bên nên:

• Làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng
• Tách thửa theo phần đã phân chia
• Hoàn thiện hồ sơ pháp lý tại cơ quan đăng ký đất đai

Nếu có tranh chấp phát sinh, có thể yêu cầu tòa án xác định lại quyền sử dụng đất theo thực tế.

Kết luận

Việc mua chung đất và phân chia bằng giấy viết tay có thể được pháp luật công nhận nếu sử dụng ổn định và có xác nhận của chính quyền, trong trường hợp đã xác định rõ phần quyền của mỗi người thì mỗi bên có quyền bán phần đất của mình mà không cần sự đồng ý của đồng sở hữu, tuy nhiên để tránh rủi ro pháp lý, cần sớm hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ và tách thửa theo quy định.