Cách tính thuế khi cho thuê nhà ở, phòng trọ từ năm 2026

Từ ngày 1/1/2026, nhiều quy định mới liên quan đến thuế đối với cá nhân cho thuê nhà ở, phòng trọ chính thức có hiệu lực. Trong đó, điểm thay đổi quan trọng nhất là ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế được nâng từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm, khiến không ít người cho thuê bất động sản băn khoăn về nghĩa vụ thuế của mình.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể cách xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động cho thuê nhà ở, phòng trọ kể từ năm 2026.

Tóm tắt tình huống

Một cá nhân đang cho thuê dãy phòng trọ với doanh thu khoảng 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm. Người này nghe thông tin rằng từ năm 2026, nếu doanh thu cho thuê không vượt quá 500 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế TNCN và GTGT, nên băn khoăn không biết trường hợp của mình có phải nộp thuế hay không và nếu có thì cách tính cụ thể ra sao.

1. Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế từ năm 2026

Theo quy định mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2026:

Cá nhân, hộ gia đình có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cho thuê nhà ở, phòng trọ)

Nếu doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống
→ Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng

So với quy định cũ (ngưỡng 100 triệu đồng/năm), đây là thay đổi rất lớn, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế cho nhiều cá nhân cho thuê nhỏ lẻ.

2. Trường hợp doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm

Nếu doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê nhà ở, phòng trọ phải nộp thuế, nhưng cách tính thuế từ năm 2026 có sự phân tách rõ ràng giữa hai sắc thuế:

a) Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng

Thuế suất áp dụng: 5%

Công thức:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ:
Doanh thu cho thuê = 600 triệu đồng/năm

→ Thu nhập chịu thuế = 600 – 500 = 100 triệu đồng

→ Thuế TNCN phải nộp = 100 triệu × 5% = 5 triệu đồng

b) Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Khác với thuế TNCN, thuế GTGT vẫn tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng 500 triệu đồng.

Thuế suất GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà ở, phòng trọ: 5%

Áp dụng phương pháp tính trực tiếp

Công thức:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%

Ví dụ:
Doanh thu = 600 triệu đồng/năm

→ Thuế GTGT = 600 triệu × 5% = 30 triệu đồng

3. Tổng số thuế phải nộp trong trường hợp doanh thu 600 triệu đồng/năm

Với dữ liệu nêu trên:

Thuế thu nhập cá nhân: 5 triệu đồng

Thuế giá trị gia tăng: 30 triệu đồng

👉 Tổng số thuế phải nộp trong năm: 35 triệu đồng

4. Một số lưu ý quan trọng cho người cho thuê nhà, phòng trọ

Doanh thu để tính thuế là tổng số tiền thực tế thu được trong năm, không phân biệt đã thu đủ hay còn nợ.

Trường hợp cho thuê theo kỳ hạn (tháng, quý) hoặc thu tiền trước nhiều năm, doanh thu được phân bổ theo năm để xác định nghĩa vụ thuế.

Nếu nhiều người cùng đứng tên cho thuê thì doanh thu được phân chia theo tỷ lệ thỏa thuận để xác định nghĩa vụ thuế của từng cá nhân.

Việc không kê khai, kê khai sai doanh thu có thể dẫn đến truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Kết luận

Từ năm 2026, chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê nhà ở, phòng trọ trở nên dễ thở hơn nhờ việc nâng ngưỡng không chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, với những trường hợp doanh thu vượt ngưỡng này, người cho thuê vẫn cần xác định đúng và đủ nghĩa vụ thuế, đặc biệt là sự khác biệt giữa cách tính thuế TNCN và thuế GTGT.

Việc nắm rõ quy định ngay từ đầu sẽ giúp người cho thuê chủ động tài chính, tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh không đáng có.