Từ 1/8: Cho thuê nhà bao nhiêu tiền thì phải lập doanh nghiệp?

1. Tin đồn và thực tế

Từ giữa năm 2024, nhiều người truyền tai nhau rằng bất kỳ ai cho thuê nhà đều bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tin đồn này khiến không ít cá nhân có nhà cho thuê hoang mang, đặc biệt là những người cho thuê với quy mô nhỏ (5–15 triệu đồng/tháng).
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật mới, không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều phải thành lập doanh nghiệp. Chỉ khi hoạt động cho thuê mang tính chất kinh doanh bất động sản quy mô lớn, cá nhân hoặc tổ chức mới buộc phải thành lập doanh nghiệp.

2. Căn cứ pháp lý

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/8/2024):
“Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ theo quy định.”

3. Khi nào không cần lập doanh nghiệp?

Cá nhân, tổ chức không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu thỏa mãn cả 2 điều kiện sau:
✅ Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở.
✅ Không vượt ngưỡng quy mô sau đây:
Giá trị mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng.
Số lần giao dịch không quá 10 lần trong 1 năm.
Trường hợp cho thuê 1 căn nhà nhỏ, giá trị hợp đồng vài trăm triệu đồng hoặc thu tiền hàng tháng vài triệu – vài chục triệu đồng, không cần lập doanh nghiệp.
👉 Ví dụ: Cho thuê nhà 10 triệu đồng/tháng (tổng 120 triệu/năm) — không thuộc diện phải thành lập doanh nghiệp.

4. Khi nào phải lập doanh nghiệp?

Nếu hoạt động cho thuê hoặc chuyển nhượng vượt ngưỡng quy định, cá nhân hoặc tổ chức phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Cụ thể:
Tổng giá trị mỗi hợp đồng trên 300 tỷ đồng.
Số lượng giao dịch từ 11 lần trở lên trong 1 năm.
Cho thuê với quy mô dự án đầu tư, nhiều căn hộ/phòng, hoạt động thường xuyên – chuyên nghiệp.
Việc thành lập doanh nghiệp giúp Nhà nước dễ quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản lớn, đảm bảo nghĩa vụ thuế và quyền lợi các bên tham gia.

5. Vẫn phải kê khai thuế dù không lập doanh nghiệp

Dù không bắt buộc lập doanh nghiệp, cá nhân cho thuê nhà vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định, bao gồm:
Thuế giá trị gia tăng (VAT).
Thuế thu nhập cá nhân.
Lệ phí môn bài (tùy trường hợp).
Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá trị hợp đồng và doanh thu để xác định mức thuế cụ thể. Việc kê khai có thể thực hiện trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc gia.

6. Kết luận

✔ Không phải ai cho thuê nhà cũng phải lập doanh nghiệp.
✔ Chỉ khi vượt ngưỡng 300 tỷ đồng/hợp đồng hoặc trên 10 giao dịch/năm mới bắt buộc thành lập doanh nghiệp.
✔ Người cho thuê nhà quy mô nhỏ vẫn phải kê khai nộp thuế đầy đủ.
✔ Việc hiểu đúng luật giúp tránh hoang mang, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người cho thuê.