Sổ đỏ sai kích thước các cạnh nhưng diện tích đúng, có phải đổi lại?

Tóm tắt tình huống

Gia đình ông Cường được ông nội chia cho một thửa đất có diện tích 250 m². Sau khi hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), ông phát hiện thông tin trên sổ có sự sai lệch so với thực tế sử dụng đất: vị trí thửa đất và kích thước chiều ngang, chiều dọc không đúng hiện trạng ngoài thực địa. Tuy nhiên, tổng diện tích ghi trên sổ vẫn đủ 250 m² như được chia.

Ông Cường băn khoăn không biết trong trường hợp diện tích đúng nhưng kích thước và vị trí không khớp thực tế thì có bắt buộc phải điều chỉnh, cấp đổi sổ đỏ hay không, và nếu không làm thủ tục điều chỉnh thì có ảnh hưởng gì về sau?

1. Sổ đỏ có bắt buộc phải ghi đúng vị trí, kích thước thửa đất không?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, các thông tin thể hiện trên sổ đỏ, bao gồm:

Vị trí thửa đất

Hình thể thửa đất

Kích thước các cạnh

Diện tích đất

về nguyên tắc phải phù hợp với hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Trên thực tế, quá trình đo đạc có thể phát sinh sai số nhỏ do kỹ thuật, nhưng nếu sự sai lệch về vị trí hoặc kích thước là rõ ràng, đáng kể, thì sổ đỏ được xem là chưa phản ánh đúng thực trạng thửa đất.

2. Diện tích đúng nhưng kích thước sai có được điều chỉnh không?

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp nhưng vị trí thửa đất không chính xác, thì cơ quan có thẩm quyền phải rà soát và thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Như vậy, dù diện tích ghi trên sổ đỏ đúng (250 m²), nhưng nếu vị trí và kích thước các cạnh không đúng hiện trạng, thì người sử dụng đất có quyền và nên thực hiện thủ tục điều chỉnh, cấp đổi sổ đỏ để đảm bảo tính pháp lý đầy đủ.

3. Nếu không điều chỉnh sổ đỏ thì có rủi ro gì không?

Việc không đăng ký điều chỉnh khi sổ đỏ có thông tin không phù hợp với thực tế có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý, cụ thể như:

Gặp khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Bị từ chối hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ khi thế chấp ngân hàng

Không được cấp hoặc bị vướng mắc khi xin giấy phép xây dựng

Dễ phát sinh tranh chấp ranh giới với các thửa đất liền kề trong tương lai

Trong nhiều trường hợp, cơ quan công chứng hoặc ngân hàng sẽ yêu cầu người sử dụng đất điều chỉnh lại sổ đỏ cho đúng hiện trạng trước khi thực hiện giao dịch.

4. Thủ tục điều chỉnh, cấp đổi sổ đỏ được thực hiện thế nào?

Theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Hồ sơ cơ bản gồm:

Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (đo lại theo hiện trạng)

Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, đo đạc lại thực tế và thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận với thông tin vị trí, kích thước, hình thể thửa đất đúng với hiện trạng sử dụng.

5. Kết luận

Trong trường hợp sổ đỏ ghi đúng diện tích nhưng sai vị trí hoặc kích thước các cạnh so với thực tế, người sử dụng đất không bắt buộc phải đổi ngay, nhưng nên sớm thực hiện thủ tục điều chỉnh để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Việc cấp đổi sổ đỏ giúp bảo đảm quyền sử dụng đất được xác lập đúng, đầy đủ, thuận lợi cho các giao dịch dân sự và hạn chế tranh chấp phát sinh trong tương lai.