Mua bán nhà qua vi bằng có hợp pháp không? Rủi ro pháp lý cần biết

Tóm tắt tình huống

Một người tự ý tách thửa đất lớn, xây thành nhiều căn nhà rồi bán cho khách bằng hình thức lập vi bằng. Nhiều người vì thấy giá rẻ nên vẫn mua, đồng thời cho rằng đã có Thừa phát lại lập vi bằng thì giao dịch sẽ được pháp luật bảo vệ.

Sau nhiều lần chuyển nhượng qua vi bằng, chủ đất ban đầu lại bán toàn bộ thửa đất cho người khác và hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. Người mua sau cùng đứng trước nguy cơ mất nhà nên phát sinh tranh chấp và khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền.

Mua bán nhà bằng vi bằng có được pháp luật công nhận không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định. Sau đó, các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực pháp lý đầy đủ.

Trong khi đó, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế như việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản. Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng và cũng không phải căn cứ để sang tên sổ đỏ.

Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà bằng vi bằng thực tế chưa được pháp luật công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà đất đó.

Vì sao nhiều người vẫn mua nhà vi bằng?

Trên thực tế, nhà đất giao dịch bằng vi bằng thường có giá thấp hơn đáng kể so với nhà đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng. Ngoài ra, thủ tục giao dịch nhanh chóng, không cần công chứng nên nhiều người lựa chọn vì phù hợp khả năng tài chính.

Tuy nhiên, đi kèm với mức giá rẻ là rủi ro pháp lý rất lớn. Người mua có thể gặp nhiều vấn đề như không thể sang tên, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khó thế chấp ngân hàng hoặc thậm chí mất quyền sử dụng nhà đất nếu chủ đất hợp pháp chuyển nhượng cho người khác.

Đây cũng là lý do thời gian qua xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến nhà đất mua bán bằng vi bằng.

Người bán nhà bằng vi bằng có bị xem là lừa đảo không?

Không phải mọi trường hợp bán nhà bằng vi bằng đều bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Để cấu thành tội lừa đảo, cơ quan tố tụng phải chứng minh có hành vi gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác. Nếu các bên đều biết rõ tình trạng pháp lý của căn nhà, tự nguyện giao dịch và không có hành vi che giấu thông tin quan trọng thì vụ việc thường được xem là tranh chấp dân sự.

Trong nhiều trường hợp, người bán cũng là người từng mua lại bằng vi bằng trước đó nên bản thân họ cũng không có đầy đủ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản. Khi tranh chấp phát sinh, tòa án sẽ xem xét toàn bộ quá trình giao dịch, mức độ nhận thức và lỗi của từng bên để giải quyết.

Khi bị kiện cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Nếu đã bị khởi kiện ra tòa, người bán cần tham gia tố tụng đầy đủ theo giấy triệu tập của tòa án. Đồng thời, cần chuẩn bị văn bản trình bày rõ nguồn gốc căn nhà, quá trình nhận chuyển nhượng và việc các bên đã biết rõ tình trạng pháp lý khi mua bán.

Các chứng cứ nên cung cấp cho tòa án gồm vi bằng, giấy giao nhận tiền, tin nhắn trao đổi, giấy tờ mua bán trước đó hoặc các tài liệu khác liên quan đến quá trình giao dịch.

Ngoài ra, theo Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bị đơn còn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố nếu thấy cần thiết, chẳng hạn yêu cầu người bán trước đó cùng chịu trách nhiệm hoặc đề nghị giải quyết nghĩa vụ hoàn trả giữa các bên liên quan.

Kết luận

Pháp luật hiện nay không công nhận việc mua bán nhà đất chỉ thông qua hình thức lập vi bằng. Vi bằng không thay thế công chứng và cũng không đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.

Người dân cần đặc biệt cẩn trọng với các giao dịch nhà đất giá rẻ, đất phân lô tự phát hoặc nhà chưa có sổ riêng. Việc ham rẻ và chủ quan về pháp lý có thể dẫn đến nguy cơ mất tài sản và tranh chấp kéo dài nhiều năm.