Hàng xóm mở cửa sổ sang đất mình, có được xây tường che?

Tóm tắt tình huống

Một chủ đất mua mảnh đất 60m², tháo dỡ nhà cũ và xây nhà mới theo đúng giấy phép, xây sát ranh giới đất. Tuy nhiên, hàng xóm phản đối vì bức tường mới sẽ che ánh sáng từ hai cửa sổ bên hông nhà họ đã tồn tại hơn 20 năm. Gia chủ khẳng định mình xây đúng ranh giới, không lấn chiếm. Hàng xóm cho rằng việc xây dựng khiến nhà họ tối và bí, yêu cầu điều chỉnh. Vậy pháp luật quy định thế nào? Gia chủ có buộc phải chừa khoảng sáng cho cửa sổ hàng xóm không? Có được xây tường che lại không?

1. Xây nhà đúng ranh giới đất có được pháp luật bảo vệ không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu khi xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, giấy phép xây dựng và không xâm phạm quyền hợp pháp của bất động sản liền kề.

Nếu công trình:

Xây dựng đúng ranh giới thửa đất;

Có giấy phép xây dựng hợp lệ;

Không lấn chiếm, không vượt ranh;

Tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật;

thì việc xây dựng là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.

Trong trường hợp này, gia chủ xây tường trên phần đất của mình theo đúng hồ sơ được phê duyệt thì về nguyên tắc không vi phạm pháp luật.

2. Hàng xóm trổ cửa sổ sang đất bên cạnh có hợp pháp không?

Theo quy định về xây dựng và sử dụng bất động sản liền kề, việc mở cửa sổ, cửa thông gió sang đất của người khác phải bảo đảm khoảng cách và không xâm phạm quyền sử dụng đất của chủ đất bên cạnh.

Nếu cửa sổ mở trực tiếp ra phần đất liền kề mà không có thỏa thuận hoặc không đáp ứng quy định khoảng cách, thì đây chỉ là hiện trạng sử dụng, không làm phát sinh quyền yêu cầu chủ đất bên cạnh phải giữ khoảng trống vĩnh viễn.

Việc cửa sổ tồn tại 20 năm không đồng nghĩa với việc hình thành quyền pháp lý buộc người khác phải “chừa ánh sáng”.

3. Gia chủ có nghĩa vụ phải đảm bảo ánh sáng cho hàng xóm không?

Pháp luật không quy định nghĩa vụ chung buộc chủ đất phải giữ khoảng không gian để bảo đảm ánh sáng cho nhà bên cạnh, trừ khi:

Có thỏa thuận bằng văn bản giữa hai bên;

Có quy hoạch yêu cầu khoảng lùi;

Hoặc có hành vi xây dựng gây nguy hiểm, xâm phạm.

Nếu xây đúng giấy phép và đúng ranh đất, việc công trình che ánh sáng do nhà bên cạnh mở cửa sổ sát ranh không phải là vi phạm.

4. Có được xây tường che kín cửa sổ của hàng xóm không?

Nếu bức tường được xây:

Hoàn toàn trên phần đất của mình;

Không lấn sang đất hàng xóm;

Không gây nguy hiểm kết cấu;

Không vi phạm giấy phép;

thì gia chủ được quyền xây dựng, kể cả khi điều đó làm cửa sổ hàng xóm bị che khuất.

Tuy nhiên, pháp luật khuyến khích các bên thương lượng để giữ quan hệ láng giềng, bởi tranh chấp kéo dài có thể ảnh hưởng sinh hoạt lâu dài.

5. Gia chủ cần lưu ý điều gì để tránh tranh chấp?

Để hạn chế rủi ro pháp lý, nên:

Thi công đúng bản vẽ và giấy phép;

Lưu giữ hồ sơ pháp lý đầy đủ;

Trao đổi trước với hàng xóm để tránh hiểu lầm;

Tránh hành vi gây căng thẳng không cần thiết.

Nếu bị cản trở thi công, có thể đề nghị chính quyền địa phương hoặc thanh tra xây dựng hỗ trợ.

Kết luận

Gia chủ có quyền xây dựng tường trên phần đất hợp pháp của mình theo giấy phép, dù việc này có thể che ánh sáng từ cửa sổ nhà bên cạnh. Cửa sổ tồn tại lâu năm không làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý buộc phải chừa khoảng trống. Tuy nhiên, việc thương lượng, hòa giải vẫn là giải pháp nên ưu tiên để giữ gìn quan hệ láng giềng và tránh tranh chấp không đáng có.