Có phải một trong các con không đồng ý, bố mẹ không thể bán nhà?

Tóm tắt tình huống

Gia đình có mảnh đất đứng tên hộ gia đình (gồm bố mẹ và ba người con). Bố muốn xin chữ ký của các con để sang tên toàn bộ đất cho mình nhằm thuận tiện cho việc chia lại sau này. Tuy nhiên, người con trai cả không đồng ý ký, trong khi những người còn lại đều đồng thuận. Câu hỏi đặt ra: nếu một người không ký, bố mẹ có thể sang tên hoặc bán mảnh đất này không?

1. Quyền sử dụng đất khi đứng tên “hộ gia đình”

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của nhóm người sử dụng đất hoặc hộ gia đình, thì:
“Trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
👉 Điều này có nghĩa: nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên hộ gia đình, thì tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất đều phải đồng ý khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, sang tên hoặc bán đất.
➡ Vì vậy, chỉ cần một người không đồng ý, việc sang tên hoặc bán đất không thể thực hiện được hợp pháp.

2. Không đồng thuận → Giao dịch không hợp lệ

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chung của hộ gia đình được định đoạt khi có sự đồng ý của tất cả thành viên thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Nếu bố mẹ hoặc một vài thành viên tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên, thì:
Giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu;
Người không ký có quyền khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch;
Mọi thủ tục sang tên hoặc chuyển nhượng có thể bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối.
👉 Trường hợp này, anh cả của bạn có quyền hợp pháp để không đồng ý và điều đó có thể làm gián đoạn toàn bộ quá trình sang tên, bán hoặc chia đất.

3. Cách xử lý nếu một người không đồng ý ký

Nếu không thể đạt được sự đồng thuận nội bộ, gia đình có thể xử lý theo hai hướng chính:

Hướng 1: Thỏa thuận phân chia tài sản chung

Các thành viên có thể thỏa thuận phân chia phần quyền sử dụng đất của từng người trong hộ gia đình. Sau khi tách phần của từng người và cấp sổ riêng, bố mẹ bạn có thể toàn quyền định đoạt phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, không còn phụ thuộc vào người con trai cả.
👉 Điều này đòi hỏi phải đo đạc, tách thửa, làm thủ tục biến động đất đai.

Hướng 2: Khởi kiện yêu cầu Tòa án chia tài sản chung

Nếu không thỏa thuận được, bố mẹ bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu chia tài sản chung là quyền sử dụng đất. Khi đó:
Tòa sẽ xem xét công sức đóng góp, thời điểm sử dụng đất, ý chí của các bên… để đưa ra phán quyết chia phần cụ thể.
Sau khi có bản án hoặc quyết định của Tòa, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện sang tên theo từng phần đã chia.
👉 Trong trường hợp này, anh cả sẽ chỉ được chia phần tương ứng với quyền của mình, không thể chiếm đoạt toàn bộ.

4. Lưu ý thực tiễn quan trọng

Nếu mảnh đất được cấp sổ đỏ trước năm 2017 (thời điểm nhiều địa phương ghi tên “hộ gia đình”), cần xác định chính xác thành viên nào có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm cấp sổ.
Nếu có tranh chấp kéo dài, việc khởi kiện chia tài sản là giải pháp cuối cùng để đảm bảo quyền lợi của các bên.
Các giao dịch bất động sản liên quan đến đất hộ gia đình nên được thực hiện công khai, có văn bản thỏa thuận rõ ràng để tránh tranh chấp về sau.

5. Kết luận

✔ Khi đất đứng tên hộ gia đình, tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất phải đồng ý khi thực hiện giao dịch.
✔ Nếu một người không đồng ý, không thể tự ý bán hoặc sang tên.
✔ Gia đình có thể chọn thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án chia tài sản chung.
✔ Sau khi chia xong phần đất của từng người, bố mẹ bạn sẽ có toàn quyền quyết định phần đất của mình.