Bán đất bằng giấy tay, nay muốn đòi lại có được không?

Tóm tắt tình huống

Năm 2017, một bạn đọc đã chuyển nhượng một lô đất ở cho người cùng xã chỉ bằng giấy viết tay, không công chứng hay chứng thực. Giá trị chuyển nhượng thời điểm đó là 95 triệu đồng. Đến nay, giá đất trong khu vực tăng mạnh, người mua muốn hợp thức hóa thủ tục để được cấp sổ đỏ. Người bán băn khoăn không biết giao dịch năm 2017 có hiệu lực pháp lý hay không và liệu mình có thể đòi lại đất bằng cách trả lại số tiền đã nhận.

Cơ sở pháp lý

Điều 167 Luật Đất đai 2013: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác.
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức có thể bị vô hiệu, trừ khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 2 Điều 82 (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): Các trường hợp mua bán bằng giấy tay trước ngày 1/1/2018 vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện (sử dụng ổn định, không tranh chấp).

Đánh giá giao dịch năm 2017

Về hình thức: Việc chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, không công chứng chứng thực, không đáp ứng quy định pháp luật. Do đó, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu.
Về thực tế: Nếu bên mua đã nhận đất, quản lý, sử dụng ổn định từ năm 2017 đến nay, thì giao dịch này vẫn có khả năng được Tòa án công nhận hiệu lực theo quy định về giao dịch thực tế.
Về cấp sổ đỏ: Do giao dịch diễn ra trước ngày 1/1/2018, bên mua có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu chứng minh được quá trình sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Người bán có đòi lại đất được không?

Trên lý thuyết, bạn có thể yêu cầu hủy bỏ giao dịch vì không đúng quy định về hình thức và trả lại 95 triệu cho bên mua. Tuy nhiên, trong thực tiễn:
Nếu bên mua chứng minh đã sử dụng đất ổn định, liên tục, ngay tình, thì yêu cầu đòi lại đất của bạn khả năng cao sẽ không được chấp nhận.
Tòa án thường bảo vệ quyền lợi của bên mua ngay tình để đảm bảo ổn định quan hệ dân sự, tránh xáo trộn xã hội.

Hướng xử lý

Thỏa thuận lại với bên mua: Bạn có thể thương lượng để được hỗ trợ một phần chênh lệch giá, coi như sự chia sẻ quyền lợi. Đây là giải pháp mềm dẻo, ít rủi ro.
Khởi kiện ra Tòa án: Nếu hai bên không đạt được thỏa thuận, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên, như đã phân tích, khả năng lấy lại đất là rất thấp.
Hỗ trợ thủ tục hợp thức hóa: Trong trường hợp bạn chấp nhận giao dịch, có thể hợp tác ký bổ sung các giấy tờ cần thiết để bên mua xin cấp sổ đỏ, đổi lại yêu cầu họ có sự bù đắp hợp lý.

Kết luận

Giao dịch năm 2017 bằng giấy tay không đúng quy định pháp luật, song trên thực tế vẫn có thể được công nhận.
Bên mua có khả năng cao được cấp sổ đỏ vì giao dịch diễn ra trước ngày 1/1/2018.
Người bán muốn đòi lại đất bằng cách trả lại 95 triệu đồng gần như không khả thi, trừ khi hai bên tự nguyện hủy bỏ giao dịch.
Giải pháp tốt nhất là thương lượng, đạt thỏa thuận bổ sung, tránh tranh chấp kéo dài.