Mua nhà nhưng chủ cũ không chịu chuyển đi, người mua có quyền “ép” bằng cách nào?

Tóm tắt tình huống

Người mua đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, thanh toán đủ tiền và hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, dù không còn quyền sở hữu, bên bán vẫn cố tình không bàn giao nhà, lấy lý do tuổi cao, sức yếu, neo người để tiếp tục ở lại. Việc chậm bàn giao kéo dài nhiều tháng khiến người mua không thể dọn vào ở, dù đã nhờ chính quyền địa phương can thiệp nhưng không hiệu quả. Người mua đặt câu hỏi: mình có quyền cắt điện, nước để buộc bên bán chuyển đi không? Có thể khởi kiện không và nên khởi kiện về hành vi gì?

1. Người mua đã là chủ sở hữu hợp pháp chưa?

Câu trả lời là có.

Theo pháp luật đất đai và dân sự, thời điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) đã sang tên cho người mua, thì:

Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất chuyển sang người mua

Bên bán chấm dứt quyền chiếm hữu, sử dụng, cư trú tại căn nhà, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác (ví dụ cho ở nhờ có thời hạn)

Việc bên bán tiếp tục ở lại mà không có sự đồng ý của người mua được xác định là chiếm giữ tài sản trái pháp luật.

2. Có được cắt điện, nước để “ép” chủ cũ chuyển đi không?

Về nguyên tắc, người mua không được tự ý cắt điện, nước nếu chưa đứng tên hợp đồng điện – nước, bởi đây là dịch vụ dân sinh, việc tự ý cắt có thể bị xem là gây ảnh hưởng đến đời sống của người khác.

Tuy nhiên, pháp luật cho phép một cách hợp pháp hơn:

Nếu người mua đã sang tên sổ đỏ, có quyền làm thủ tục sang tên hợp đồng mua bán điện, nước tại đơn vị cung cấp dịch vụ

Sau khi đứng tên hợp đồng điện – nước, người mua có quyền yêu cầu ngừng cung cấp dịch vụ theo quy định

Trước khi thực hiện, người mua nên gửi văn bản thông báo trước cho bên bán về thời hạn bàn giao nhà, tránh phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại không cần thiết.

⚠️ Lưu ý: Không nên tự ý phá khóa, đuổi người, dùng vũ lực hoặc hành vi gây rối, vì có thể khiến người mua rơi vào thế vi phạm pháp luật hình sự hoặc hành chính, dù mình là chủ nhà hợp pháp.

3. Có thể khởi kiện chủ cũ không? Khởi kiện về hành vi gì?

Trong trường hợp bên bán cố tình không bàn giao nhà, dù đã nhận đủ tiền và hoàn tất chuyển quyền, người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện.

Căn cứ pháp lý gồm:

Điều 164 và Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015: Chủ sở hữu có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm quyền sở hữu, đòi lại tài sản từ người chiếm giữ trái pháp luật

Hành vi của bên bán được xác định là chiếm giữ, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật

Nội dung khởi kiện có thể bao gồm:

Yêu cầu buộc bàn giao nhà

Yêu cầu chấm dứt hành vi chiếm giữ trái phép

Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại do chậm bàn giao, ví dụ: tiền thuê nhà, chi phí phát sinh)

4. Nếu tòa xử mà họ vẫn không đi thì sao?

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật buộc bên bán giao nhà mà họ vẫn không chấp hành, người mua có quyền:

Nộp đơn yêu cầu thi hành án dân sự

Cơ quan thi hành án sẽ cưỡng chế bàn giao nhà theo đúng trình tự pháp luật

Đây là con đường an toàn và dứt điểm, tránh rủi ro pháp lý cho người mua.

5. Kết luận

Người mua nhà đã sang tên sổ đỏ là chủ sở hữu hợp pháp và có đầy đủ quyền yêu cầu bên bán bàn giao nhà. Tuy nhiên, việc “ép” chủ cũ chuyển đi phải đúng cách và đúng luật. Thay vì hành xử nóng vội, người mua nên:

Hoàn tất sang tên điện – nước

Gửi thông báo yêu cầu bàn giao

Khởi kiện dân sự nếu cần thiết

Thực hiện cưỡng chế thông qua thi hành án khi có phán quyết của tòa

Đây là cách bảo vệ quyền lợi hiệu quả và an toàn pháp lý nhất cho người mua nhà.