Có phải mua nhà đất qua vi bằng vẫn được cấp sổ đỏ?

Tóm tắt tình huống

Nhiều người có nhu cầu mua nhà đất nhưng tài chính hạn chế thường được môi giới tư vấn mua nhà bằng hình thức lập vi bằng vì giá rẻ hơn, diện tích lớn hơn hoặc vị trí đẹp hơn so với nhà có sổ đỏ đầy đủ pháp lý.

Không ít môi giới còn khẳng định rằng theo Luật Đất đai mới, tất cả trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng đều sẽ được cấp sổ đỏ trong tương lai. Điều này khiến nhiều người tin tưởng và quyết định giao dịch dù chưa hiểu rõ quy định pháp luật.

Vi bằng là gì?

Theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận việc xảy ra trên thực tế như:

• Giao nhận tiền
• Giao nhận giấy tờ
• Hiện trạng nhà đất
• Quá trình làm việc giữa các bên

Tuy nhiên, pháp luật quy định rất rõ:

Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc các giấy tờ hành chính khác.

Điều này có nghĩa việc lập vi bằng không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà đất.

Mua nhà đất qua vi bằng có được cấp sổ đỏ không?

Hiện nay có nhiều thông tin cho rằng Luật Đất đai 2024 sẽ hợp thức hóa toàn bộ nhà đất mua bán bằng vi bằng và cho phép cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, đây là thông tin không chính xác.

Luật Đất đai 2024 chỉ mở rộng một số trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với đất sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật đất đai.

Pháp luật không có quy định nào công nhận toàn bộ giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng là hợp pháp hoặc mặc nhiên được cấp sổ đỏ.

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do luật quy định.

Như vậy, nếu chỉ lập vi bằng mà không có hợp đồng công chứng thì giao dịch mua bán nhà đất sẽ không được pháp luật công nhận đầy đủ.

Vì sao mua nhà vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro?

Nhà đất giao dịch bằng vi bằng thường tồn tại nhiều vấn đề pháp lý như:

• Đất chưa tách thửa
• Nhà xây dựng không phép hoặc sai phép
• Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ riêng
• Chủ đất vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận

Người mua thực tế chỉ đang nắm giữ giấy tờ giao dịch dân sự mà chưa được pháp luật xác nhận quyền sở hữu.

Trong nhiều trường hợp, chủ đất sau đó tiếp tục bán, thế chấp hoặc chuyển nhượng cho người khác. Khi xảy ra tranh chấp, người mua bằng vi bằng thường gặp bất lợi rất lớn.

Ngoài ra, người mua cũng khó thực hiện các quyền như:

• Sang tên
• Thế chấp ngân hàng
• Chuyển nhượng hợp pháp
• Xin giấy phép xây dựng

Thừa phát lại có được lập vi bằng mua bán nhà đất không?

Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp xác nhận nội dung hoặc ký tên trong hợp đồng thuộc phạm vi công chứng, chứng thực.

Đồng thời, không được lập vi bằng nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh hợp pháp.

Nếu vi phạm, Thừa phát lại có thể bị xử phạt hành chính và bị tước quyền sử dụng thẻ hành nghề theo quy định pháp luật.

Kết luận

Mua bán nhà đất bằng vi bằng hiện nay không được pháp luật công nhận là giao dịch chuyển nhượng hợp pháp và không phải mọi trường hợp đều được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024.

Người dân cần đặc biệt cẩn trọng trước các lời quảng cáo như “mua vi bằng vẫn ra sổ”, “luật mới sẽ hợp thức hóa toàn bộ” hoặc “mua trước rồi sau này làm sổ”.

Trước khi giao dịch nhà đất, nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, tình trạng cấp giấy chứng nhận và thực hiện công chứng đúng quy định để tránh rủi ro mất tài sản hoặc tranh chấp kéo dài.