Có được “đuổi đi” để bán nhà khi đang cho thuê dài hạn?

Tóm tắt tình huống

Bạn đang thuê mặt bằng để kinh doanh quán cà phê theo hợp đồng 5 năm, hiện còn 4 năm. Chủ cũ vừa bán căn nhà cho người mới. Chủ mới yêu cầu bạn dừng kinh doanh và trả lại mặt bằng ngay. Bạn băn khoăn liệu hợp đồng thuê ký với chủ cũ còn hiệu lực không và chủ mới có quyền “đuổi” bạn hay không.

Hợp đồng thuê còn thời hạn có bị chấm dứt khi nhà được bán?

Theo Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà đang cho thuê không làm chấm dứt hợp đồng thuê. Đây là điểm mấu chốt để xác định quyền lợi của người thuê.

Cụ thể:

1. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản trước khi bán (Điều 168)

Khi chủ sở hữu muốn bán nhà đang cho thuê, họ phải thông báo bằng văn bản cho người thuê.

Người thuê có quyền ưu tiên mua nếu đáp ứng điều kiện.

Nếu người thuê không mua trong 30 ngày kể từ khi nhận thông báo, chủ cũ mới được bán cho người khác.

2. Chủ nhà mới bắt buộc phải kế thừa hợp đồng thuê (Điều 173)

Luật quy định rất rõ:

Nếu thời hạn thuê còn, người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng;
Chủ mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký với chủ cũ, trừ khi có thỏa thuận khác.

Điều này có nghĩa:

✔ Hợp đồng bạn ký với chủ cũ vẫn còn hiệu lực 100%
✔ Chủ mới không được đơn phương chấm dứt, không được ép bạn dẹp quán
✔ Việc bán nhà chỉ làm thay đổi chủ sở hữu, không làm mất quyền sử dụng mà bạn được đảm bảo theo hợp đồng thuê

Chủ mới có quyền “đuổi” bạn không?

Hoàn toàn không, trừ 2 trường hợp:

Bạn đồng ý chấm dứt hợp đồng sớm (thỏa thuận tự nguyện)

Trong hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt khi nhà được bán

Nếu hợp đồng của bạn không có điều khoản ngoại lệ, thì:

➡️ Chủ mới phải để bạn tiếp tục kinh doanh đến hết 4 năm
➡️ Nếu chủ mới muốn lấy lại nhà, họ phải thương lượng và bồi thường theo thỏa thuận hai bên

Bạn có toàn quyền từ chối dọn đi nếu chưa đạt được thỏa thuận.

Trong trường hợp chủ mới nhất quyết đòi mặt bằng?

Bạn cần thực hiện theo hướng dưới đây:

1. Làm việc trực tiếp với chủ mới

Xuất trình hợp đồng thuê còn thời hạn

Yêu cầu họ tuân thủ Điều 173 Luật Nhà ở

Đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng đến khi hết hạn

2. Trường hợp chủ mới ép buộc hoặc gây khó dễ

Bạn có thể:

✔ Gửi văn bản yêu cầu tôn trọng hợp đồng
✔ Gửi đơn đến UBND cấp phường để hòa giải
✔ Hoặc khởi kiện chủ cũ để yêu cầu bồi thường (nếu việc bán nhà vi phạm nghĩa vụ thông báo/vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng)

Lưu ý:

Nếu chủ cũ bán nhà mà không thông báo trước, gây thiệt hại cho bạn (ví dụ: bị ép dẹp quán), bạn có thể yêu cầu bồi thường theo hợp đồng hoặc theo pháp luật dân sự.

3. Giữ toàn bộ chứng cứ quan trọng

Hợp đồng thuê

Biên lai thanh toán

Tin nhắn/văn bản trao đổi

Hình ảnh hiện trạng mặt bằng

Tất cả sẽ là căn cứ quan trọng nếu sự việc phải đưa ra tòa.

Kết luận

Chủ mới không có quyền “đuổi” bạn, và phải tiếp tục hợp đồng thuê đến hết hạn.

Hợp đồng thuê vẫn giữ nguyên hiệu lực khi chủ nhà cũ bán tài sản cho người khác.

Bạn có thể thương lượng, nhưng nếu chủ mới ép buộc, bạn hoàn toàn có quyền bảo vệ hợp đồng và yêu cầu bồi thường từ chủ cũ nếu có vi phạm.