Chủ đất chết trước khi sang tên, mua bán đất có vô hiệu không?

Tóm tắt tình huống

Một người mua đất bằng giấy viết tay, có người làm chứng và đã thanh toán khoảng hai phần ba giá trị theo thỏa thuận, phần còn lại sẽ trả khi công chứng và sang tên sổ đỏ nhưng chưa kịp thực hiện thì người bán đột ngột qua đời, hiện con trai của người bán đang quản lý giấy tờ đất, người mua lo ngại nếu gia đình không hợp tác hoặc cho rằng giấy tay không có giá trị pháp lý thì quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng và không biết có thể yêu cầu người thừa kế tiếp tục giao dịch hay không.

Hợp đồng mua bán đất viết tay có vô hiệu không?

Theo quy định pháp luật đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực đầy đủ về mặt hình thức, do đó việc mua bán bằng giấy viết tay về nguyên tắc là vi phạm quy định về hình thức và có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có cơ chế bảo vệ giao dịch thực tế, theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng dù chưa công chứng, trong trường hợp này người mua đã thanh toán phần lớn giá trị nên giao dịch hoàn toàn có khả năng được công nhận.

Người thừa kế có phải tiếp tục thực hiện giao dịch không?

Khi người bán qua đời, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế và thuộc về những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, tuy nhiên các nghĩa vụ tài sản và giao dịch mà người đã mất xác lập trước đó vẫn phải được tiếp tục thực hiện trong phạm vi di sản.

Điều này có nghĩa là nếu hợp đồng mua bán được xác định là hợp pháp hoặc được tòa án công nhận thì những người thừa kế có trách nhiệm:

• Thực hiện thủ tục khai nhận di sản
• Sau đó tiếp tục ký kết, hoàn tất thủ tục chuyển nhượng

Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ này.

Nếu người thừa kế không hợp tác phải làm gì?

Trong thực tế, rủi ro lớn nhất là người thừa kế không đồng ý tiếp tục giao dịch hoặc phủ nhận giấy mua bán viết tay, khi đó người mua có thể:

• Khởi kiện ra tòa án nơi có đất
• Yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán
• Yêu cầu buộc bên thừa kế tiếp tục thực hiện việc sang tên

Khi khởi kiện, cần cung cấp các chứng cứ như:

• Giấy mua bán viết tay
• Chứng từ thanh toán
• Người làm chứng
• Các tài liệu liên quan đến quá trình giao dịch

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ chứng cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

Có nên thỏa thuận trước khi kiện không?

Trên thực tế, việc thương lượng với gia đình người bán vẫn là phương án ưu tiên vì:

• Tiết kiệm thời gian, chi phí
• Tránh tranh chấp kéo dài

Người mua có thể đề nghị hỗ trợ chi phí khai nhận thừa kế, công chứng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn tất giao dịch.

Kết luận

Việc người bán qua đời trước khi sang tên không làm giao dịch mua bán đất đương nhiên vô hiệu, nếu người mua đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì vẫn có cơ hội được tòa án công nhận và yêu cầu người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi, người mua nên chủ động thương lượng hoặc khởi kiện khi cần thiết.