Ai được hưởng lợi nếu đánh thuế bán nhà đất 20% trên tiền lời?

Tóm tắt tình huống

Hiện nay, khi cá nhân bán nhà đất, thuế thu nhập cá nhân được tính 2% trên giá chuyển nhượng, bất kể người bán lãi hay lỗ. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang đề xuất thay đổi căn bản cách tính thuế: thay vì thu 2% trên giá bán, sẽ thu 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, tức đánh thuế trực tiếp vào tiền lời thực tế.

Đề xuất này ngay lập tức tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Một số cho rằng cách tính mới công bằng hơn, người lãi nhiều thì đóng thuế nhiều, người không lãi thì không phải đóng. Ngược lại, không ít người lo ngại việc xác định giá mua, chi phí hợp lý sẽ phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp, thậm chí làm tăng gánh nặng thuế trong một số trường hợp. Vậy nếu phương án thu thuế 20% trên tiền lời được áp dụng, ai thực sự là người được hưởng lợi?

Cách tính thuế hiện hành và đề xuất mới

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng:

2% x Giá bán

Dù người bán có lãi, hòa vốn hay thua lỗ, nghĩa vụ thuế vẫn phát sinh.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đề xuất:

Thuế = 20% x (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý)

Tức thuế chỉ đánh vào phần thu nhập thực tế mà người bán thu được từ giao dịch.

Những trường hợp được hưởng lợi rõ ràng
1. Người bán nhà đất bị lỗ hoặc hòa vốn

Đây là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất. Theo cách tính hiện hành, dù bán lỗ vẫn phải nộp 2% thuế trên giá bán.

Ví dụ:
Một người mua nhà với giá 5,5 tỷ đồng, sau đó bán gấp với giá 5 tỷ đồng (lỗ 500 triệu).

Cách tính hiện nay: vẫn phải nộp 100 triệu đồng tiền thuế (2% x 5 tỷ).

Theo dự thảo: không phát sinh thu nhập, không phải đóng thuế.

Như vậy, chính sách mới giúp tránh tình trạng “lỗ vẫn phải đóng thuế”, vốn bị coi là thiếu công bằng suốt thời gian qua.

2. Người bán nhà đất có mức lãi thấp

Với những giao dịch có mức sinh lời dưới khoảng 11,11%, số thuế phải nộp theo cách tính mới sẽ thấp hơn so với mức 2% hiện hành.

Cụ thể, người bán có lợi khi:

20% x (Giá bán – Giá mua) < 2% x Giá bán

Điều này tương đương với việc mức lãi không vượt quá khoảng 11,11% giá mua.

Ví dụ:
Mua nhà 5 tỷ đồng, bán 5,5 tỷ đồng (lãi 500 triệu).

Thuế theo quy định hiện hành: 110 triệu đồng.

Thuế theo dự thảo: 100 triệu đồng.

Trong trường hợp này, người bán đóng thuế ít hơn.

Phương án dự phòng khi không xác định được giá mua

Dự thảo cũng tính đến thực tế nhiều trường hợp không có đủ hồ sơ chứng minh giá mua hoặc chi phí hợp lý. Khi đó, thuế sẽ được tính theo tỷ lệ % trên giá bán, dựa vào thời gian nắm giữ bất động sản, cụ thể:

Dưới 2 năm: 10%

Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%

Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%

Từ 10 năm trở lên: 2%

Bất động sản có nguồn gốc thừa kế: 2%

Cách thiết kế này nhằm hạn chế đầu cơ ngắn hạn, đồng thời bảo vệ người nắm giữ tài sản lâu dài.

Ai không được hưởng lợi?

Ngược lại, những người bán nhà đất với mức lãi cao, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn, sẽ có khả năng đóng thuế nhiều hơn so với mức 2% hiện nay. Đây là chủ đích của chính sách nhằm điều tiết thu nhập cao và tăng tính công bằng trong hệ thống thuế.

Kết luận

Nếu phương án đánh thuế 20% trên tiền lời được thông qua, người hưởng lợi lớn nhất là:

Người bán nhà đất bị lỗ hoặc hòa vốn;

Người bán có mức lãi thấp;

Người nắm giữ bất động sản lâu dài, minh bạch về giá mua.

Chính sách này hướng tới việc đánh thuế đúng vào thu nhập thực tế, thay vì thu cào bằng. Tuy nhiên, hiệu quả triển khai còn phụ thuộc rất lớn vào khả năng chứng minh giá mua, chi phí hợp lý và sự minh bạch của thị trường bất động sản.