Mua nhà bằng tiền bán đất trước hôn nhân có được coi là tài sản riêng?

Tóm tắt tình huống

Một người chồng bán mảnh đất đứng tên riêng được mua trước khi kết hôn, sau đó dùng toàn bộ số tiền này để mua một căn nhà trong thời kỳ hôn nhân. Trên giấy tờ mua bán, chỉ mình người chồng đứng tên. Vợ đặt câu hỏi: căn nhà này là tài sản riêng của chồng hay là tài sản chung của hai vợ chồng?

Quy định pháp luật về tài sản riêng và tài sản chung của vợ chồng

Theo Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, việc xác định tài sản chung – riêng của vợ chồng được căn cứ vào nguồn gốc hình thành tài sản, không chỉ dựa vào thời điểm mua hay đứng tên trên giấy tờ.

Cụ thể:

Điều 43 quy định:
Tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm tài sản mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Điều 33 quy định:
Tài sản chung của vợ chồng là tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất – kinh doanh, và các nguồn thu hợp pháp khác; trừ trường hợp được xác định là tài sản riêng theo quy định pháp luật.

Như vậy, mấu chốt để xác định tính chất pháp lý của căn nhà nằm ở nguồn tiền dùng để mua nhà, không phải thời điểm mua hay người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp mua nhà bằng tiền bán đất có trước hôn nhân

Trong tình huống được nêu:

Mảnh đất được mua trước khi kết hôn → là tài sản riêng của người chồng.

Tiền bán đất được dùng toàn bộ để mua nhà mới.

Không có sự đóng góp tài chính từ người vợ.

Không có thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Với các yếu tố trên, căn nhà mới hình thành được xác định là tài sản riêng của người chồng, dù việc mua bán diễn ra trong thời kỳ hôn nhân.

Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình: “Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng là tài sản riêng của vợ, chồng.”

Lưu ý quan trọng về chứng minh nguồn tiền

Trong thực tế, khi xảy ra tranh chấp, người cho rằng tài sản là tài sản riêng có nghĩa vụ chứng minh. Do đó, người chồng cần lưu giữ đầy đủ các giấy tờ sau:

Hợp đồng mua bán đất trước hôn nhân;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ;

Hợp đồng chuyển nhượng đất (bán đất);

Chứng từ thể hiện dòng tiền dùng để mua căn nhà mới (sao kê ngân hàng, chứng từ thanh toán).

Nếu không chứng minh được nguồn tiền là tài sản riêng, tài sản đó có thể bị coi là tài sản chung.

Trường hợp tài sản riêng có thể trở thành tài sản chung

Mặc dù ban đầu là tài sản riêng, nhưng trong các trường hợp sau, căn nhà có thể bị xác định là tài sản chung:

Hai vợ chồng có văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung;

Vợ chồng cùng đầu tư, sửa chữa, nâng cấp căn nhà bằng tài sản chung đáng kể;

Không chứng minh được nguồn tiền mua nhà là tài sản riêng.

Kết luận

Trong trường hợp người chồng mua nhà bằng tiền bán đất có trước hôn nhân và không có sự thỏa thuận nhập tài sản chung, thì căn nhà đó được xác định là tài sản riêng của người chồng, dù được mua trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp về sau, việc lưu giữ đầy đủ chứng từ và có thỏa thuận rõ ràng giữa vợ chồng là điều rất cần thiết.