Người thuê trả nhà sớm, chủ nhà có được từ chối trả cọc?

Tóm tắt tình huống

Một người thuê nhà ký hợp đồng 2 năm và đặt cọc 2 tháng tiền thuê. Trong hợp đồng có điều khoản: “trả nhà trước hạn sẽ mất cọc”. Sau 1 năm rưỡi, người thuê mua được nhà nên muốn trả lại căn hộ, đồng thời báo trước 2 tháng và chủ động tìm được người thuê mới tiếp tục toàn bộ điều kiện của hợp đồng cũ. Chủ nhà không bị gián đoạn tiền thuê nhưng vẫn giữ toàn bộ tiền cọc và từ chối hoàn trả. Người thuê băn khoăn liệu việc giữ cọc như vậy có hợp pháp hay không.

Điều khoản mất cọc khi trả nhà sớm có hợp pháp?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm buộc bên có nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết. Nếu bên thuê vi phạm hợp đồng – cụ thể là trả nhà trước thời hạn – thì việc mất cọc hoàn toàn có căn cứ pháp luật, miễn là điều khoản này đã được hai bên thỏa thuận rõ ràng từ đầu và không trái quy định pháp luật.

Trong trường hợp này, hợp đồng ghi rõ:
➡️ “Trả nhà trước hạn sẽ mất cọc.”

Điều khoản này được ký kết trên cơ sở tự nguyện và không vi phạm pháp luật nên có giá trị ràng buộc. Vì vậy, việc chủ nhà giữ tiền cọc không phải hành vi trái pháp luật.

Việc người thuê tìm được người thay thế có làm thay đổi nghĩa vụ?

Nhiều người hiểu nhầm rằng nếu tìm được người thuê mới tiếp tục trả tiền đầy đủ thì chủ nhà phải hoàn cọc. Tuy nhiên, về pháp lý:

✔ Đây chỉ là hành động thiện chí của người thuê

Việc tìm người thuê mới giúp hạn chế thiệt hại cho chủ nhà — nhưng không làm thay đổi bản chất rằng người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

✔ Chủ nhà có quyền từ chối người thuê mới

Theo luật, việc chuyển giao quyền thuê (tức cho người khác thuê lại) phải được chủ nhà đồng ý. Nghĩa là, bạn không thể ép buộc chủ nhà phải chấp nhận người mới.

✔ Không có điều khoản ngoại lệ thì không phát sinh quyền được hoàn cọc

Hợp đồng không quy định rằng: “Nếu có người thuê thay thế thì được hoàn cọc.”
Do đó, việc chủ nhà giữ cọc hoàn toàn phù hợp với hợp đồng đã ký.

Chủ nhà giữ toàn bộ tiền cọc có đúng không?

✔ Đúng về mặt pháp lý, vì hợp đồng đã nêu rõ hậu quả của việc trả nhà trước hạn.
✔ Hợp pháp theo Điều 428 Bộ luật Dân sự, vì bạn là bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái thỏa thuận.

Chỉ khi chủ nhà có lỗi (ví dụ: ép bạn rời đi hoặc đơn phương tăng giá) thì bạn mới có căn cứ yêu cầu hoàn cọc. Trong tình huống này, lỗi phát sinh từ phía người thuê.

Người thuê có thể làm gì để hạn chế thiệt hại?

Dù pháp luật đứng về phía chủ nhà, bạn vẫn có một số hướng xử lý thực tế:

1. Thương lượng thêm lần cuối

Trình bày rằng bạn đã thông báo trước 2 tháng

Đã tìm người thuê mới

Đã giữ nhà nguyên trạng

Bạn có thể đề nghị phương án dung hòa như:
➡️ Hoàn lại 30–50% tiền cọc
➡️ Hoàn lại phần cọc tương ứng với thời gian còn lại

2. Thỏa thuận để người thuê mới trả lại cọc cho bạn

Nếu chủ nhà đã đồng ý người thuê mới vào ở, bạn có thể:
✔ Nhận lại tiền cọc từ người thuê mới, thay vì từ chủ nhà.
Đây là cách xử lý phổ biến và thực tế nhất.

3. Cân nhắc tiếp tục thuê đến hết hợp đồng

Nếu bạn thực sự cần lấy lại toàn bộ tiền cọc và điều kiện cho phép, bạn có thể giữ hợp đồng thêm 6 tháng rồi trả nhà đúng hạn. Tuy nhiên, đây là giải pháp ít khả thi nhất.

Kết luận

Chủ nhà có quyền hợp pháp giữ tiền cọc trong trường hợp người thuê trả nhà trước hạn.

Việc người thuê báo trước hay tìm người thuê thay thế không làm thay đổi nghĩa vụ hợp đồng, trừ khi hợp đồng có điều khoản ngoại lệ.

Giải pháp phù hợp nhất là thương lượng hoặc nhờ người thuê mới hoàn cọc.